Разработка проектной документации

Порядок составления сметной документации и определение цены капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) можно отнести к самостоятельному и достаточно важному вопросу управленческой деятельности руководителей ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний. Практика показывает, что этот вопрос недостаточно адекватно рассматривается многими руководителями районных жилищных агентств и администраций, что придает ему еще большее значение в связи с тем, что капитальный ремонт МКД находится целиком в сфере влияния административных органов субъектов РФ (при капитальном ремонте с использованием субсидий). Рассмотрим наиболее важные вопросы влияния технологии и организации капитального ремонта МКД на разработку сметной документации, имеющие место в практике строительства разночтения отдельных положений нормативных актов, вопросы ценообразования и сметного нормирования капитального ремонта МКД и приведем несколько практических выводов, которые должны иметь в виду руководители ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний, выступающих в роли заказчика.

 Особенности капитального ремонта МКД

При разработке сметной документации необходимо учитывать некоторые особенности капитального ремонта МКД.

Как правило, в МКД производится не комплексный, а выборочный капитальный ремонт, с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов здания без их модернизации. Это обстоятельство обуславливает возможность не составлять объектные сметы. Также не составляется проектная документация. Сметы разрабатываются на основе дефектных ведомостей и отдельных технологических решений. Это обстоятельство серьезно влияет на порядок формирования сметного резерва и цены работы по подрядному договору.

Финансирование капитального ремонта МКД с участием средств федерального и регионального бюджетов по утвержденному плану не предполагает увеличение сметной стоимости работ в процессе их производства.

И, наконец, капитальный ремонт производится без расселения дома, что должно быть принято во внимание при производстве работ в квартирах и определении коэффициентов, учитывающих стесненные условия.

При разработке сметной документации основополагающими документами, определяющими порядок и методику составления смет для капитального ремонта МКД, следует считать: Гражданский кодекс РФ, Методику определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС81-35.2004 (далее – Методика), СНиП 12-01-2004 “Организация строительства”, а также Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”.

Сметная документация

Основанием для определения сметной стоимости строительства в соответствии с п. 3.9 Методики могут служить исходные данные заказчика. Учитывая, что все положения, приведенные в Методике, распространяются на любые предприятия строительного комплекса, включая МКД, и на все виды строительно-монтажных работ, включая ремонтные (поручение Правительства РФ от 27.11.2003 № ВЯ-1110-4161), а также учитывая особенности ремонта МКД, можно считать, что основанием для определения сметной стоимости капитального ремонта МКД должна служить дефектная ведомость. Эта ведомость составляется ТСЖ, ЖСК, управляющей компанией (в дальнейшем – заказчиком) и может сопровождаться ведомостью объемов работ и необходимыми технологическими решениями.

Учитывая, что капитальный ремонт МКД выполняется выборочно, на отдельные виды работ объектная смета, как правило, не составляется. В этом случае проектная документация должна состоять из локальной сметы или локального сметного расчета. Именно так подразделяет п. 3.16 Методики проектную документацию. Несмотря на то, что эти два документа составляются по одной и той же форме, разница между ними существенная, пренебрежение этим различием может привести в дальнейшем к многим серьезным недоразумениям.

Источник: https://www.gkh.ru/article/55908-smetnaya-dokumentatsiya-i-tsena-kapitalnogo-remonta-mkd


<< Возврат к списку