К банковским займам, столь щедро предлагаемым нам в последние годы, все мы давно привыкли. Чуть более полугода назад в Кирове появилась частная компания, директор которой был хорошо знаком с проблемой капремонта многоквартирных домов в России. Он и предложил местному рынку ЖКХ, пожалуй, один из самых удобных способов проведения капитального ремонта, когда работы можно начать, не дожидаясь, пока жильцы соберут всю сумму на специальный счет их дома.
Появилось выгодное предложение – появился и спрос на него.
Устали от отписок
Кировское ТСЖ «Клен» расположено на одной из самых старых улиц города – Профсоюзной. Пятиэтажка под номером 82А построена еще в 1965 году – очевидно, что зданию требуется постоянный уход. Теперь жильцы больше не копят деньги на специальном счете, а сначала организуют те или иные работы, а затем взносами погашают целевой заем, полученный при помощи Центра организации капитального ремонта.
Вроде бы все просто. На самом деле не совсем, если вникнуть в проблематику современного состояния дел в сфере проведения капремонта в МКД по всей России.
Старый дом на Профсоюзной отличается от стоящих рядом десятиэтажных «соседей» нового поколения. В теплое время года пятиэтажка утопает в цветах, она отремонтирована и ухожена, ведь только за минувшее лето собственники сделали капитальный ремонт системы электроснабжения и крыши. И все это благодаря неравнодушному председателю ТСЖ Людмиле Окуневой.
Устав от отговорок и отписок управляющей компании и понимая, что ждать, «когда настанет очередь», уже невозможно, совет дома и руководство ТСЖ решили провести анализ технического состояния здания. Опасения подтвердились: система электроснабжения находится в плачевном состоянии, а крыша прохудилась настолько, что дожди вот-вот зальют квартиры на последних этажах, что нарушит микроклимат во всем доме.
Сначала – общее собрание
На общем собрании собственники помещений решили, что не будут дожидаться аварийных ситуаций, и утвердили проведение капитального ремонта в 2018 году. Но дом этот небольшой (общая площадь жилых помещений составляет всего 2 тыс. кв. м), и денег, собранных на тот момент на спецсчете, катастрофически не хватало. Собственники стали искать другие способы финансирования проведения капремонта.
Тогда председатель ТСЖ и решила обратиться в Центр организации капитального ремонта для разговора о возможности предоставления целевого займа на проведение работ. Было несколько встреч, просчитывались разные варианты участия компании в проведении первой очереди капремонта отдельных элементов дома, был составлен план и множество смет. Поверили в такое решение проблемы лишь несколько жильцов и председатель ТСЖ – остальные были в списке «сильно сомневающихся». Но уже в конце сентября 2018 года жители принимали отремонтированный дом.
Итак, сегодня собственники могут сначала провести капитальный ремонт, а уже потом за него заплатить, а не наоборот. Люди больше не копят деньги, которые обесцениваются с каждым годом, а то и кварталом, и могут строить планы на проведение следующей части так нужного их дому капитального ремонта.
Что должно быть в повестке
Как же организовать капитальный ремонт в МКД на заемные средства?
В повестку общего собрания должно быть включены следующие темы:
1. О проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме:
о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
о предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
о сроках проведения капитального ремонта;
об источниках финансирования капитального ремонта;
о лице, уполномоченном от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
2. О получении займа на капремонт общего имущества в многоквартирном доме.
3. Об определении существенных условий договора займа.
4. О погашении за счет фонда капремонта займа, использованного на оплату расходов на капремонт общего имущества в МКД, и об уплате процентов за пользование данным займом.
5. О техническом заказчике капремонта и порядке выбора подрядной организации для оказания услуг, проведения работ по капремонту.
6. О месте хранения протокола общего собрания собственников помещений, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Вот реальный пример:
Сметная стоимость капитального ремонта крыши составила 670 тыс. руб. Из них заемных денежных средств – 384 тыс. руб. Заем был взят под 19,5% годовых на 21 месяц. Переплата за 21 месяц составляет 71 тыс. руб. Ежемесячный взнос на капитальный ремонт в доме при стопроцентной оплате всеми собственниками составляет 16 500 руб.
Для того чтобы собрать деньги на проведение капремонта без использования заемных средств, понадобится еще 24 месяца. Но стоимость работ через два года составит уже 768 тыс. руб. и уже собранных денежных средств на проведение капитального ремонта… опять не хватит.
И без дополнительных платежей!
Вывод очевиден: капремонт «взаймы» – это выгодно, ведь даже с учетом переплаты сумма расходов получается ниже, чем стоимость работ через несколько лет. А без использования дополнительных источников финансирования можно копить на капремонт десятилетиями и… так и не сделать его.
Важно понимать, что целевой заем погашается за счет взносов на капремонт, которые и так ежемесячно собираются жителями. Никаких дополнительных платежей не требуется.
Какие работы можно финансировать таким образом? Согласно ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса РФ, к капитальному ремонту общедомового имущества относятся:
— ремонт внутридомовых инженерных систем: электричества, отопления, горячей и холодной воды, газа, водоотведения;
— ремонт или замена лифтов;
— ремонт крыши;
— ремонт подвалов (тех, что относятся к общему имуществу;
— ремонт фасада;
— ремонт фундамента.
В чем преимущества целевых займов на капремонт в МКД?
— возможность провести ремонт «здесь и сейчас»: не ждать, когда накопится необходимая сумма;
— возможность профинансировать работы в объеме, большем, чем накоплено на специальном счете;
— защита накопленных средств от инфляции;
— не требуются дополнительные взносы собственников МКД, так как основным источником погашения кредита являются ежемесячные взносы на капитальный ремонт;
— государственная поддержка в виде субсидирования части процентной ставки по кредиту.
